Об определении стоимости здания, полученного организацией в хозяйственное ведение, для целей начисления налога на имущество

Организация получает от своего учредителя здание. По какой стоимости его следует учесть для расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций?

Такой вопрос возник в ситуации, когда орган местного самоуправления передал муниципальному унитарному предприятию здание на праве хозяйственного ведения. Именно этот частный случай рассмотрел Минфин России в опубликованном выше официальном ответе.
Однако отметим, что логика рассуждений тут будет схожая как для унитарных предприятий, так и для любых коммерческих организаций, получающих здания от своих учредителей. Правда, выводы будут разные.

ЧТО СКАЗАЛ МИНФИН РОССИИ
(комментарий к письму Минфина России
от 22 сентября 2005 г. № 03-06-01-04/373)

Предприятие учло здание по стоимости, указанной в старом техпаспорте. Она оказалась ниже, чем в новом документе, который БТИ оформило после государственной регистрации права хозяйственного ведения на здание.
Минфин России поддержал налоговиков, которые решили, что произошло занижение налога. Чиновники сочли, что базу по налогу на имущество надо формировать именно по стоимости, которая указана в новом техпаспорте. Обоснование такое. Учредитель сам утверждает стоимость передаваемого в уставный фонд здания. А в данном случае при передаче здания местные власти прямо распорядились оформить техпаспорт с новой инвентаризационной стоимостью. Значит, ее и нужно брать в расчет.
Давайте разберемся: правы ли чиновники? И распространяются ли их выводы на любые коммерческие организации или только на унитарные предприятия?

КАК РАССЧИТАТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНУЮ СТОИМОСТЬ
Для налога на имущество стоимость основных средств рассчитывают по данным бухгалтерского учета (п. 1 ст. 375 НК РФ).
При этом способ определения их первоначальной стоимости зависит от того, как они поступили на баланс организации. Так говорит Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01)*.

В зависимости от способа получения
Напомним, что получить имущество от учредителя юридическое лицо может несколькими способами. Например, в качестве взноса в уставный капитал или безвозмездно. А можно и просто купить имущество как у обычного продавца.
Если основные средства вносят в уставный капитал, то их стоимость определяют сами учредители (п. 9 ПБУ 6/01).
При безвозмездном поступлении для целей бухгалтерского учета берут рыночную стоимость (п. 10 ПБУ 6/01).
А для имущества, приобретенного по договору купли-продажи, первоначальной стоимостью будет сумма фактических затрат, связанных с его приобретением (п. 8 ПБУ 6/01).

Когда нужен техпаспорт

Как видите, для каждого случая ПБУ 6/01 предусматривает отдельный способ оценки стоимости принятых на баланс основных средств.
Причем инвентаризационная стоимость чаще всего в расчете вообще не участвует. Поэтому налоговики не могут пересчитывать налог на имущество на основании данных техпаспорта.
Эти данные придется учитывать только в одном случае: если при внесении основного средства в уставный капитал учредители специально прописали, что в качестве первоначальной стоимости следует принять именно инвентаризационную стоимость.
Но в этой редкой ситуации есть что возразить налоговикам.
Дело в том, что для всех основных средств есть общее правило: принятую по ним стоимость менять нельзя. Есть только несколько исключений. В частности, реконструкция, модернизация и переоценка объектов основных средств.
Поэтому, если организация учла здание по стоимости, указанной в старом техпаспорте, налоговики не могут сами пересчитать налог из-за того, что БТИ впоследствии оформило новый техпаспорт с новой инвентаризационной стоимостью.

ОСОБЕННОСТИ УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

В комментируемом официальном ответе Минфина России речь идет об унитарном предприятии. Такие организации определяют стоимость имущества, закрепляемого за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по особым правилам. Тут нужно руководствоваться Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон № 161-ФЗ).

Нужна обязательная оценка

Когда государственное или муниципальное имущество передают в качестве вклада в уставный фонд унитарного предприятия, стоимость определяют на основании данных обязательной оценки. Такое требование вы найдете в пункте 5 статьи 8 Закона № 161-ФЗ, а также в статье 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).
Поэтому в ситуации, которая рассмотрена в комментируемом письме, стоимость здания должен был оценить независимый оценщик, имеющий соответствующую лицензию. Именно по этой стоимости унитарному предприятию следовало включить объект недвижимости в состав основных средств, не обращая внимания на сведения из техпаспорта.
Отметим, что это могло оказаться даже менее выгодно, чем согласиться с налоговиками, которые рассчитали налог из новой инвентаризационной стоимости. Ведь оценка проходит по рыночной стоимости, а она, как правило, выше инвентаризационной. Поэтому в данной ситуации предприятию не имело смысла оспаривать требования налоговиков в этой части.

По правилам бухучета

Совсем другое дело, если учредитель передаст здание не в качестве вклада в уставный фонд, а сверх него. То есть так же, как вносят вклады в имущество обществ с ограниченной ответственностью. Закон № 161-ФЗ делать этого не запрещает.
В этом случае определять стоимость имущества нужно в соответствии с пунктом 10 ПБУ 6/01. То есть учесть объект по рыночной стоимости, как если бы он поступил безвозмездно. Привлекать оценщика в этом случае необязательно.
Как поступить
Итак, унитарному предприятию вообще необязательно учитывать при расчете налога инвентаризационную стоимость здания, которую установило БТИ. В зависимости от того, как это здание получено (в уставный фонд или сверх него), надо было брать либо стоимость независимого оценщика, либо рыночную стоимость.
Так требует законодательство, хотя это и менее выгодно, чем учесть здание по инвентаризационной стоимости.

ЕСЛИ НАЛОГОВИКИ СПОРЯТ О СТОИМОСТИ

В заключение приведем универсальное правило, как решать споры с налоговиками о стоимости имущества. Оно содержится в том же Законе № 135-ФЗ: «Проведение оценки объектов оценки является обязательным <…> при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: <…> при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы <…>». СТАТЬЯ 8 ЗАКОНА  № 135-ФЗ
Это значит, что любые претензии налоговиков по поводу неправильного определения стоимости основных средств в целях налога на имущество следует разрешать только с участием независимого оценщика. Если спор будет решать суд, именно результаты оценки станут основным доказательством.
Но, как мы показали выше, стоимость, определенная в ходе такой оценки, может даже превысить предложенную налоговиками. Поэтому тщательно взвесьте все за и против, прежде чем идти в суд и оспаривать там требования инспекторов.

Э.С. МИТЮКОВА, генеральный директор Консалтинговой компании ООО «Академия успешного бизнеса»

Документы и комментарии, № 20, 2005 г.