Коммунальные платежи по арендованной недвижимости

Коммунальные платежи арендатор, применяющий упрощенную систему налогообложения, может оплачивать отдельно арендодателю отдельно, в составе арендной платы или заключить договоры со снабжающими организациями напрямую. Рассмотрим эти варианты подробнее.

АРЕНДАТОР ОПЛАЧИВАЕТ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ ОТДЕЛЬНО

Если стоимость коммунальных услуг арендатор возмещает не в составе аренды, а отдельным платежом, арендодатель выступает посредником. Ведь он оплачивает счета снабжающей организации, а затем перевыставляет их арендатору.

В этом случае арендатор включает перечисленные коммунальные платежи и «входной» НДС в состав расходов (пп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Подтвердить свои расходы арендатор может следующими документами: копией счета снабжающей организации, согласованным расчетом коммунальной платы, счетом арендодателя на оплату коммунальных услуг, документом об оплате, счетом-фактурой арендодателя.

Тут есть риск, что чиновники могут исключить коммунальные расходы из состава затрат, учитываемых при расчете единого налога. Обычно претензии налоговиков строятся на том, что коммунальные услуги оказывает снабжающая фирма, а не арендодатель. Поэтому деньги, перечисленные арендодателю учесть в составе материальных расходов нельзя (см. например, письмо УМНС по г. Москве от 25 июня 2003 г. № 21-09/34209).

Чтобы этого избежать споров с налоговой инспекцией, необходимо в договоре аренды закрепить условие о том, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг, а арендатор обязан возместить их стоимость арендодателю. Да и сложившаяся арбитражная практика подтверждает, что арендатор вправе учесть в расходах коммунальные расходы, оплаченные по счетам арендодателя. В качестве примера можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 9 ноября 1999 г. № 7235/98.

Если ссориться с налоговиками вы не хотите, то есть другой вариант решения проблемы. Увеличить на стоимость коммунальных услуг арендную плату или заключить договоры на коммунальное обслуживание непосредственно со снабжающими организациями. Подробнее об этом мы поговорим ниже.
АРЕНДАТОР ОПЛАЧИВАЕТ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Если договор со снабжающей организацией оформлен на арендодателя, то возместить свои расходы на коммунальные услуги он может, увеличив на их сумму арендную плату. В этом случае в договоре прописывают, что арендная плата состоит из двух частей – постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за «коммуналку»). Впрочем, это можно и не афишировать в договоре.
Арендатор при таком способе не нужно учитывать коммунальные платежи и вести расчеты со снабжающей организацией. Плату за аренду (в том числе коммунальные расходы) и «входной» НДС по ней арендатор включает в расходы. Основание – подпункты 4 и 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Однако у арендатора обязательно должны быть согласованный с арендодателем акт оказанных услуг, счет-фактура арендодателя на сумму арендной платы и документ об оплате аренды.

Добавим, что если арендодатель предоставляет в пользование здание целиком, то он просто к сумме арендной платы прибавляет всю стоимость коммунальных услуг, указанную в счете снабженца. Если же в аренду сдается только офис, то сначала необходимо рассчитать, какую часть коммунальных расходов приходится на конкретного арендатора. Сделать это можно, установив в арендуемом помещении отдельный счетчик. Однако на практике это достаточно дорого. Поэтому «коммуналку» обычно делят пропорционально арендуемой площади или другому показателю. И уже полученную сумму прибавить к размеру арендного платежа.

При таком варианте не исключено, что проверяющие попросят предоставить копии счетов и счетов-фактур снабжающей организации и согласованный порядок расчета коммунальных расходов, потребленных арендатором.

АРЕНДАТОР ЗАКЛЮЧАЕТ ДОГОВОРЫ СО СНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ НАПРЯМУЮ

Если организация-арендатор, применяющая упрощенную систему налогообложения, самостоятельно рассчитывается со снабжающей фирмой, то эти траты учитываются как расходы по арендуемому имуществу на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Основание для списания – договоры с снабжающими компаниями, счета-фактуры и акты оказанных услуг и т.п. Понятно, что прежде чем учесть расходы по «коммуналке» счета нужно оплатить (ст. 346.17 Налогового кодекса РФ). Правда в качестве коммунальных услуг можно списать только лишь затраты на отопление, воду и энергию. А вот, скажем, расходы на вывоз мусора – нельзя, так как они не перечислены в статье 254 и не указаны в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 30 апреля 2005 г. № 03-03-02-04/1/108). В этом случае лучше включить стоимость таких коммунальных услуг в арендную плату. Тогда всю сумму, уплаченную за аренду (в том числе расходы на мусор), арендатор сможет отнести на расходы.

И.А. ЗАРОВНЯДНЫЙ, налоговый консультант ООО «Академия успешного бизнеса»
Журнал «Российский бухгалтер», ноябрь 2006