Оптимизация налогов у застройщика

Договор долевого участия регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
Обязательные условия договора определены статьей 4 Закона № 214-ФЗ. Среди них – цена договора, или плата, которую получает застройщик от дольщиков.
Зачастую всю эту сумму инспекторы требуют облагать налогом на прибыль и НДС.
Поэтому, если застройщик сам не осуществляет строительные работы, а их выполняет подрядная организация, в договоре с дольщиками рекомендуется отдельно выделять вознаграждение застройщика. Поскольку только оно (а также экономия) включается в состав его доходов и подлежит налогообложению налогом на прибыль и НДС в общеустановленном порядке.
Остальные денежные средства, поступившие от дольщиков, отражаются в договоре, как суммы, направленные на возмещение затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства.
В связи с этим денежные средства, поступающие от участников долевого строительства в счет оплаты цены договора, учитываются застройщиком раздельно:
– как источники целевого финансирования строительства на отдельном субсчете счета 76 “Расчеты с участниками по финансированию долевого строительства”;
– как доходы в виде вознаграждения за оказание услуг по исполнению договора на счете 90 “Продажи”.
Средства целевого финансирования ни налогом на прибыль, и НДС не облагаются, так как их получение не связано с оплатой реализованных налогоплательщиком товаров (работ, услуг) (подп. 14, п. 1 ст. 251, подп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ).
За счет средств целевого финансирования возмещают расходы на строительство объекта, в частности расходы застройщика на выполнение инженерных изысканий, подрядные работы, подготовку проектной документации, уплату земельного налога и арендной платы (в случае договора аренды земельного участка для строительства) и другие расходы.
Обратите внимание! Чтобы не было переквалификации, важно чтобы:
– вознаграждение застройщика должно быть рыночным;
– «целевые» средства дольщиков должны тратиться только на строительство (могут возникнуть споры, например, если застройщик из этих денег выдал займ или поместил их на депозит).

Эльвира МИТЮКОВА, управляющий партнер консалтинговой компании ООО «Академия успешного бизнеса»