Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?

Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?

В соответствии с подп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги наступает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение, которое возникает с момента его государственной регистрации, либо у лица, принявшего от застройщика помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, например, по акту допуска в квартиру для входа в ремонт или акту передачи ключей, с момента такой передачи.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой – например, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии со ст. 180 недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

Таким образом, требования застройщика в договоре долевого участия об уплате коммунальных платежей за период, предшествующий передаче квартиры по акту приёма – передачи или государственной регистрации права собственности дольщика на таковую квартиру, незаконно.

Другое дело, если застройщик передал коммунальные услуги управляющей компании с момента передачи квартир дольщикам.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

· проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);

· назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);

· ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;

· заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;

· передача МКД по акту;

· передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Данные вывод подтверждает и Минстрой России в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04: застройщик, который сдает многоквартирный дом в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг о предоставлении коммунальных услуг. Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ поставщики коммунальных услуг предоставляют коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях.

Первый — если такое решение принято на общем собрании жильцов дома.

Второй — если поставщик коммунальных услуг отказался от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.

Следовательно, чтобы заключить прямой договор с поставщиком коммунальных услуг в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников жилья.

Напомним, что Закон № 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, вступил в силу 3 апреля 2018 года.

Устоявшееся понятие „прямые договоры“ означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг.

Договоры между поставщиками коммунальных услуг и управляющей компанией или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми.

Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит управляющая компания, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления жилым домом.

Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?А договоры, заключенные между застройщиком и поставщиками коммунальных услуг, это „непрямые договоры“. И здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать договоры с поставщики коммунальных услуг, необходимые для предоставления коммунальных услуг и для содержания общего имущества в доме? Нет! Ведь Федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с поставщиками коммунальных услуг будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с управляющей компанией, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с поставщиками коммунальных услуг, как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке.

На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики. Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Вывод: с момента, как застройщик стал передавать квартиры дольщикам по передаточному акту, он не может заключать прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, как единственный «владелец» дома. Он может иметь такие договоры лишь по тем квартирам, которые еще не переданы дольщикам.

Э.С. МИТЮКОВА, генеральный директор ООО «Академия успешного бизнеса»

Приглашаем на семинар «Реформа в строительстве: новое в Законе о ДДУ. Эскроу-счета. Изменения 2019-2020 гг. в отчетности застройщиков и подрядчиков»

Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?Программа семинара  https://www.sba-consult.ru/msfo-otchetnost

Регистрируйте ключевых специалистов компании, со второго человека от фирмы – скидка 50%.
____
Для получения дополнительной информации и по вопросам регистрации обращайтесь по телефону:
 +7 (495) 748 03 16
 info@sba-consult.ru

Права на данную публикацию принадлежат ООО «Академия успешного бизнеса»

Запишитесь на наши семинары и курсы

Запись опубликована в рубрике Избранные статьи, Февраль. Добавьте в закладки постоянную ссылку.