Законодатели не перестают пересматривать и принимать поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», последние изменения были приняты в последние дни 2018 года с вступлением в силу закона № 478-ФЗ от 25.12.2018.
Эти изменения возникли еще в июле 2018 года, по всей видимости, в ходе обсуждения предыдущих изменений, выразившихся в законах № 175-ФЗ от 01.07.02018 и № 272-ФЗ от 29.07.2018.
Поправки носят в целом уточняющий характер, связывая соответствующие правила долевого строительства с нормами закона № 218-ФЗ от 29.07.2017, направленного на защиту прав дольщиков посредством специализированного Фонда.
Итак, вот какие новые правила применяются уже с 25 декабря 2018 года:
Чуть больше свободы для застройщиков
С сентября 2018 года привлечение средств дольщиков для строительства многоквартирного дома разрешалось только тем компаниям, которые имеют опыт участия в строительстве не менее 3 лет и при этом успели построить и ввести в эксплуатацию не менее 10 000 квадратных метров таких домов.
При этом учитывались также площади, созданные основными и дочерними компаниями, но условие остается трудно выполнимым для сравнительно молодых компаний, относящихся к малому или среднему бизнесу. С 2019 года вдвое уменьшен лимит по общей площади – до 5 000 кв.м., однако все остальные требования к застройщикам по ДДУ остаются незыблемыми.
Кроме этого, застройщикам предоставлено право привлекать помимо средств дольщиков целевые займы от банков и своих учредителей или участников (не только от основного общества).
При этом сохраняются прежние ограничения к общему объему таких займов, предоставленных всеми участниками компании-застройщика (он не должен превышать 20% от проектной стоимости строительства) и к процентной ставке на дату заключения договора (может превышать ключевую ставку ЦБ РФ не более чем на 2 процентных пункта).
Наконец, отменен полностью метод проведения плановых проверок застройщиков – больше они не могут проводиться ни в каком виде. Однако их с успехом могут заменить внеплановые проверки.
Фонд защиты прав дольщиков
Поправками также предусматривается создание публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» отдельных унитарных некоммерческих организаций (они также будут являться фондами).
Это позволит в каждом случае незавершенного строительства, для которого привлекались средства дольщиков, завершить постройку и сдать объект.
При банкротстве застройщика именно к такому специально созданному фонду будет переходить его имущество – как минимум, это права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, а также объекты инфраструктуры и незавершенное строительство. В этом случае застройщиком будет выступать сама некоммерческая организация – фонд, осуществляющая деятельность по завершению строительства.
Финансирование Фонда защиты осуществляется за счет обязательных отчислений в компенсационный фонд с каждого заключенного договора долевого участия в размере 1,2 % от его цены. Застройщики обязаны вносить эти средства на номинальный счет Фонда защиты прав дольщиков перед государственной регистрацией договора долевого участия.
До вступления в силу Федерального закона 217-ФЗ в 2017 году застройщики могли гарантировать свои обязательства перед гражданами-дольщиками иным образом – например, с помощью заключения дополнительных договоров поручительством или страхования гражданской ответственности.
Поправками предусмотрен перевод таких договоров в договоры долевого участия по новым требованиям. Такие договоры должны, в частности, предусматривать уплату взноса в компенсационный фонд и применение застройщиком счетов эскроу для финансирования проекта с 01 июля 2019 г.
Субсидиарная ответственность
Если дольщикам причинены убытки по вине застройщика или лиц, оказывающих на него влияние (бенефициарных владельцев, например), то такие виновники отвечали солидарно (п. 4 ст. 23-2 закона № 214-ФЗ). Это позволяло обращать требования по возмещению убытков к любому из должников, однако на практике сделать это получалось только в отношении застройщика и иногда его учредителей.
Теперь ко всем указанным лицам будет применяться субсидиарная ответственность, когда дольщики будут обращать свои претензии сначала к основному должнику – застройщику. А если он не сможет исполнить свои обязательства, то дольщики вправе требовать исполнения от субсидиарных должников: учредителей, бенефициаров, материнских компаний и т.д.
Для дольщиков это не создает каких-либо существенных изменений, но для застройщиков и контролирующих их лиц система взыскания становится более логичной и распределяет риски для каждой организации в структуре.
ЖСК: больше информации и надежности
Жилищно-строительные кооперативы наравне с прочими застройщиками теперь обязаны размещать в единой информационной системе данные о своей деятельности, которые предусмотрены ст. 123.1 ЖК РФ. Это, в частности, Устав кооператива, данные о количестве его членов, полученных разрешениях на строительство, проектную документацию, результаты инженерных изысканий и т.д. Начинать представление указанной информации ЖСК будут с 25 сентября 2019 г. (п. 6 ст. 8 закона 478-ФЗ)
Семинар "Строительство: все изменения 2021-2022 гг. по ДДУ и счетам эскроу. Налоги и отчетность застройщиков и подрядчиков" научит участников решать практические вопросы составления отчетности, учета и налогообложения строительных организаций в связи с изменениями 2021 г.
