Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?

Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?
В соответствии с подп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги наступает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение, которое возникает с момента его государственной регистрации, либо у лица, принявшего от застройщика помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, например, по акту допуска в квартиру для входа в ремонт или акту передачи ключей, с момента такой передачи.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой – например, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии со ст. 180 недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

Таким образом, требования застройщика в договоре долевого участия об уплате коммунальных платежей за период, предшествующий передаче квартиры по акту приёма – передачи или государственной регистрации права собственности дольщика на таковую квартиру, незаконно.

Другое дело, если застройщик передал коммунальные услуги управляющей компании с момента передачи квартир дольщикам.


Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий


Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

· проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);

· назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);

· ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;

· заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;

· передача МКД по акту;

· передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.


Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Данные вывод подтверждает и Минстрой России в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04: застройщик, который сдает многоквартирный дом в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг о предоставлении коммунальных услуг. Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ поставщики коммунальных услуг предоставляют коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях.

Первый — если такое решение принято на общем собрании жильцов дома.

Второй — если поставщик коммунальных услуг отказался от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.


Следовательно, чтобы заключить прямой договор с поставщиком коммунальных услуг в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников жилья.
Напомним, что Закон № 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, вступил в силу 3 апреля 2018 года.

Устоявшееся понятие „прямые договоры“ означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг.
Договоры между поставщиками коммунальных услуг и управляющей компанией или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми.

Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит управляющая компания, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления жилым домом.

А договоры, заключенные между застройщиком и поставщиками коммунальных услуг, это „непрямые договоры“. И здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать договоры с поставщики коммунальных услуг, необходимые для предоставления коммунальных услуг и для содержания общего имущества в доме? Нет! Ведь Федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с поставщиками коммунальных услуг будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с управляющей компанией, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с поставщиками коммунальных услуг, как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке.
На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики.

Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Вывод: с момента, как застройщик стал передавать квартиры дольщикам по передаточному акту, он не может заключать прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, как единственный «владелец» дома. Он может иметь такие договоры лишь по тем квартирам, которые еще не переданы дольщикам.

Э.С. МИТЮКОВА, генеральный директор ООО «Академия успешного бизнеса»

Права на данную публикацию принадлежат ООО «Академия успешного бизнеса»

✆ +7 (495) 748 03 16 ✉ info@sba-consult.ru

Читайте также

12.05.2022
Налоговую нагрузку меньше среднеотраслевой ИФНС признает низкой и выйдет . Для самопроверки можно использовать калькулятор на сайте ФНС или Критерии отбора в план выездных проверок, для которых средние показатели на каждый год ФНС утверждает в приложении к приказу от 30.05.2007 № ММ-3-06/333 и публикует на сайте. Если для вида деятельности не утвердили налоговую нагрузку, берите среднюю по России.
Читать далее
18.04.2022
С 5 марта действуют новые правила проверки применения ККТ. Все они проводятся в режиме внеплановой проверки, о которой контролируемое лицо предварительно не уведомляется.

Штрафы по видам правонарушений

За неприменение ККТ штраф по ч. 2 ст. 14.5 КоАП РФ составляет от ¼ до ½ суммы расчета (т.е. суммы невыданного чека), но не менее 10 000 руб. для должностных лиц и ИП; на организации – от ¾ до одного размера суммы расчета, но не менее 30 000 руб. Для НКО и субъектов МСП такой штраф может быть заменен предупреждением, если правонарушение совершено впервые и предприняты незамедлительные меры по его устранению (например, чек коррекции направлен в ФНС, в трехдневный срок добровольно подано заявление о нарушении и т.д.). В случае повторного неприменения ККТ может наступить дисквалификация должностных лиц на 1-2 года, для ИП и организаций – приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Если ККТ применяется, но аппарат не соответствует установленным требованиям, либо имеются нарушения порядка регистрации и применения, то должностные лица и ИП рискуют заплатить штраф в 1 500 – 3 000 руб., штраф на организации составляет 5 000 – 10 000 руб. Так, например, если в реквизите чека «кассир» указан директор, а выдал чек другой сотрудник – это нарушение правил ККТ (Письмо ФНС России № АБ-4-20/11905@от 24.08.2021). Однако по этому виду правонарушения предусмотрено также и предупреждение (ч. 4 ст. 14.5 КоАП РФ). А вот за отсутствие в печатных (не электронных) чеках реквизитов «№ смены», «№ чека за смену» и «Адрес сайта ФНС» данный вид ответственности вообще не применяется (Письмо ФНС России № АБ-4-20/4418@ от 02.04.2021).
За непредставление информации в личном кабинете ККТ в установленный срок (ч. 4 ст. 14.5 КоАП РФ) предусмотрена такая же ответственность: предупреждение или штраф в 1 500 – 3 000 руб. для должностных лиц и ИП и 5 000 – 10 000 руб. для организаций. При этом важно помнить, что для ответа на запрос ФНС по ККТ предусмотрен срок всего в три рабочих дня (п. 15 Приложения к Приказу ФНС России АБ-4-20/4418@ от 19.07.2021).
Невыдача чека или БСО либо ненаправление этих документов в электронной форме покупателю по его требованию (ч. 6 ст. 14.5 КоАП РФ) может повлечь предупреждение или штраф в размерах: 2 000 руб. на должностных лиц и ИП; 10 000 руб. – на организацию. Составление чека коррекции до вынесения постановления полностью избавляет от административной ответственности (примечание к ст. 14.5 КоАП РФ).

Дефицит чековой ленты не освобождает от выдачи чека

ФНС действительно разрешила не выдавать бумажный чек при отсутствии на рынке чековой ленты (Письмо ФНС России № АБ-4-20/3784от 30.03.2022). И пока имеются проблемы с поставками ленты для ККТ, штрафовать за отсутствие бумажных чеков не будут. Но остается обязанность проводить расчеты с физ.лицами через онлайн-кассу (п. 2 ст. 1.2 Федерального закона № 54-ФЗ от 22.05.2003).
Поэтому налоговики рекомендуют в целях сокращения расходов на чековую ленту, направлять электронные чеки с согласия покупателя на его номер телефона или e-mail, если у продавца есть такая техническая возможность. Также можно использовать вместо бумажного чека сервис "Мои чеки онлайн", в котором покупатель также получает свои чеки, если в них указали его номер телефона или e-mail.
Также полезно подготовить доказательства отсутствия вины контролируемого лица: заключенный договор на поставку кассовой ленты, заявки, акты о невыполнении заявок, письма от поставщика и т.д. Важным может стать и факт согласия покупателя на получение электронного чека: по требованиям закона № 54-ФЗ он должен это выразить до момента расчета. Получается, что продавец должен перед каждым расчетом предлагать электронный чек и каждый раз спрашивать у него данные для отправки. Также можно получить единое согласие покупателя на формирование всех кассовых чеков в будущем только в электронном виде, но для этого нужен способ идентификации конкретного покупателя, что возможно при оформлении карты покупателя, регистрации в маркетинговых программах, оформлении предварительного заказа или бронирования товара.

Контрольная закупка

Может принимать форму осмотра (по месту установки и регистрации) и эксперимента (непосредственно покупка). Данное мероприятие требуется проводить в присутствии двух свидетелей или двух инспекторов, а также допускается применение аудио- и видеозаписи. Для целей обеспечения законности и правопорядка получение согласия граждан на видеосъемку не требуется (ст. 152.1 ГК РФ).
После выдачи чека проверяющие обязаны предъявить поручение на проверку (срок предъявления – не позднее двух рабочих дней с даты издания поручения) и служебные удостоверения. В отсутствие руководителя поручение будет направлено ему почтой, а пока у кассира попросят подпись об ознакомлении.
Эксперимент может проводиться дистанционно – при покупках на онлайн-площадках например.

Документарная проверка

Инспекторы запрашивают письменные объяснения, истребуют документы, проводят экспертизы. Обмен информацией может проводиться удаленно – через кабинет ККТ.
Срок осуществления документарной проверки – не более 10 рабочих дней. Однако в него не входят дни с даты истребования документов (пояснений) до момента их направления в инспекцию, а также дни ожидания ответа на запрос пояснений (уточнений) – с момента запроса до даты представления.
Наблюдение
Проводится сбор и анализ любой информации, полученной от покупателей (например, ящики для чеков в инспекциях), из различных открытых источников, от самих контролируемых организаций и ИП. При выявлении нарушений по итогам наблюдения инспекция может выдать предписание об устранении нарушения, объявить предостережение, назначить документальную или выездную проверку.
Выездное обследование
На общедоступных местах и производственных объектах, которые открыты для посещения неограниченным кругом лиц, обследование может выражаться в проведении осмотра и опроса. Фиксация результатов этого контрольного мероприятия требует ведения фотосъемки, аудио- и видеозаписи. При этом должны быть зафиксированы данные о месте проведения съемки, дата и время ее проведения.
При обнаружении признаков нарушений порядка применения ККТ, инспекторы вправе провести контрольную закупку.
Изменения в подходе и правилах проверки ККТ
По новым правилам кассы проверяются как по месту их установки, так и по месту нахождения налогоплательщика, даже если это – жилое помещение. При этом доступ инспектора осуществляется при предъявлении им постановления на проведение проверки и служебного удостоверения. Доступ в жилые помещения помимо или против воли проживающих в них лиц допускается только по требованию федеральным законов или по решению суда (ст. 25 Конституции РФ, п. 5 ст. 91 НК РФ).
Налоговым инспекторам помимо контрольных мероприятий необходимо также проводить профилактические мероприятия. Нового здесь сравнительно немного: информирование как было ранее, так и теперь будет – в основном через сайт ФНС, в СМИ и рассылка в личном кабинете. Обобщение практики также продолжится, но теперь назначен срок ежегодного доклада – не позднее 1 марта, с публикацией на сайте в течение 3 рабочих дней. Консультирование осуществляется на личном приеме, по телефону, а также может проводиться в процессе контрольного мероприятия. При этом письменные консультации не предоставляются.
По информации о готовящихся правонарушениях (возможно, при приближении даты окончания действия регистрации кассы и фискального накопителя) владелец ККТ может получить предостережение – так называется новый документ, предписывающий принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований. Контролируемое лицо вправе подать в инспекцию возражение в течение 15 календарных дней со дня получения предостережения.
Наконец, самый экзотичный вид нового мероприятия – профилактический визит. Может проводиться в форме беседы (придут или вызовут), а также дистанционно: посредством видео-конференц-связи. Об этом мероприятии необходимо предварительно уведомлять контролируемое лицо не позднее чем за 5 рабочих дней. Профилактический визит проводится в рабочее время, его длительность не может превышать 8 часов. Частота проведения – раз в 3 года, можно даже сразу после регистрации кассы. Налогоплательщик вправе отказаться от него, уведомив об этом не позднее чем за 3 рабочих дня до даты проведения.

Подробнее о новых правилах работы с ККТ вы узнаете на семинаре «ОНЛАЙН-КАССЫ (ККТ) И ОПЕРАТИВНЫЙ КОНТРОЛЬ В 2022 Г. НОВЫЙ ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ КАССОВЫХ ОПЕРАЦИЙ».
Регистрируйтесь по тел. 8 (495) 748-03-16 или напишите нам сообщение на info@sba-consult.ru.

Э.С. МИТЮКОВА, генеральный директор ООО «Академия успешного бизнеса»
Читать далее
31.01.2022
С июля 2022 года ожидается запуск пилотного проекта нового налогового режима для микробизнеса. Применять его пока можно будет только в четырех субъектах
Читать далее

Наши самые популярные услуги: