Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?

Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?
В соответствии с подп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги наступает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение, которое возникает с момента его государственной регистрации, либо у лица, принявшего от застройщика помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, например, по акту допуска в квартиру для входа в ремонт или акту передачи ключей, с момента такой передачи.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой – например, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии со ст. 180 недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

Таким образом, требования застройщика в договоре долевого участия об уплате коммунальных платежей за период, предшествующий передаче квартиры по акту приёма – передачи или государственной регистрации права собственности дольщика на таковую квартиру, незаконно.

Другое дело, если застройщик передал коммунальные услуги управляющей компании с момента передачи квартир дольщикам.


Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий


Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

· проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);

· назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);

· ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;

· заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;

· передача МКД по акту;

· передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.


Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Данные вывод подтверждает и Минстрой России в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04: застройщик, который сдает многоквартирный дом в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг о предоставлении коммунальных услуг. Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ поставщики коммунальных услуг предоставляют коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях.

Первый — если такое решение принято на общем собрании жильцов дома.

Второй — если поставщик коммунальных услуг отказался от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.


Следовательно, чтобы заключить прямой договор с поставщиком коммунальных услуг в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников жилья.
Напомним, что Закон № 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, вступил в силу 3 апреля 2018 года.

Устоявшееся понятие „прямые договоры“ означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг.
Договоры между поставщиками коммунальных услуг и управляющей компанией или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми.

Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит управляющая компания, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления жилым домом.

А договоры, заключенные между застройщиком и поставщиками коммунальных услуг, это „непрямые договоры“. И здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать договоры с поставщики коммунальных услуг, необходимые для предоставления коммунальных услуг и для содержания общего имущества в доме? Нет! Ведь Федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с поставщиками коммунальных услуг будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с управляющей компанией, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с поставщиками коммунальных услуг, как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке.
На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики.

Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Вывод: с момента, как застройщик стал передавать квартиры дольщикам по передаточному акту, он не может заключать прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, как единственный «владелец» дома. Он может иметь такие договоры лишь по тем квартирам, которые еще не переданы дольщикам.

Э.С. МИТЮКОВА, генеральный директор ООО «Академия успешного бизнеса»

Права на данную публикацию принадлежат ООО «Академия успешного бизнеса»

✆ +7 (495) 748 03 16 ✉ info@sba-consult.ru

Читайте так же

13.09.2021 12:30:00
Национальная система прослеживаемости товаров в России заработала с 08 июля 2021 г. Это затронуло лишь несколько видов товаров, для которых введена прослеживаемость –
Читать далее
16.08.2021 16:18:00
Первая попытка ФНС ввести аннулирование деклараций в июле 2018 г. не удалась, и в 2020 г. были приняты поправки в НК РФ – именно они и вступили в силу 1 июля 2021 г. (п. 4.1 ст. 80 НК РФ, № 374-ФЗ от 23.11.2020). До этого момента отказы налоговиков в приеме деклараций регулировались внутренним Регламентом (п. 19 Приложения 1 к приказу ФНС № ММВ-7-19/343@ от 08.07.2019). Теперь же перечень опасных признаков заметно сократился:
Читать далее
06.08.2021
Когда налоговикам не хватает информации
Читать далее
03.06.2021 11:21:00
С 1 июля 2021 года в России вводится система
Читать далее
15.04.2021
По окончании отчетного года каждая организация должна подготовить и сдать бухгалтерскую (финансовую) отчетность.
Читать далее
11.01.2021 10:09:00
Малый бизнес освободили от обязательного аудита в соответствии с Законом от 29.12.2020 № 476-ФЗ, который внес поправки в Закон «Об аудиторской деятельности».
Читать далее
21.12.2020
В ноябре 2019 года был принят новый федеральный стандарт 5/2019 «Запасы». Обязательное применение его начинается только с 1 января 2021 года, при этом на изучение и подготовку к переходу отводился весь 2020 год. Комментариев по самому стандарту написано уже достаточно много, каждый бухгалтер уже многое знает и готовится применять. Мы же спешим поделиться информацией о том, как начать применять новые правила.
Читать далее
22.03.2020 14:50:00
Еще пару лет назад подобный вопрос показался бы абсурдным, но законодательная активность и стремление государственных органов к тотальному контролю снова побеждают. Постепенно поправки в Федеральный закон № 54-ФЗ от 22.05.2003 «О применении ККТ…» существенно изменили как само понятие «расчет», так и круг лиц, обязанных выдавать кассовые чеки по ряду операций. Непонимание со стороны непосредственных пользователей ККТ достигло такого уровня, что Минфину приходится ежемесячно выдавать десятки разъяснений по ситуациям, возникающим в реальной жизни.
Читать далее
15.03.2020 13:53:00
В этом году заметно вырос интерес к вопросам о различиях между движимым и недвижимым имуществом, что связано с новым подходом к налогообложению имущества организаций: от этого налога полностью освободили движимое имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). И вполне можно ожидать, что налоговые органы будут стремиться доказать недвижимый характер различных объектов, чтобы собирать побольше налогов. Налогоплательщики конечно же не хотят платить лишнее – поэтому разбираться в этом вопросе приходится не только юристам.
Читать далее
14.03.2020 14:49:00
НДС — 20% с 2019 года. Это случилось. Любые эмоции и манифесты уже ничего не изменят, всем нам придется привыкнуть и жить при таком налоге. Кто-то вспомнит, что до прихода 2004 года именно такая ставка и была. Но тогда были несколько иные условия в прочих важных для бизнеса отношениях: ставка налога на прибыль — 24%, страховые взносы с зарплаты взимались по регрессивной шкале и по ставкам до 35,6%, курс доллара — 28 руб., а евро — 38 руб. И санкций тогда еще не было.
Читать далее
14.03.2020 14:49:00
НДС — 20% с 2019 года. Это случилось. Любые эмоции и манифесты уже ничего не изменят, всем нам придется привыкнуть и жить при таком налоге. Кто-то вспомнит, что до прихода 2004 года именно такая ставка и была. Но тогда были несколько иные условия в прочих важных для бизнеса отношениях: ставка налога на прибыль — 24%, страховые взносы с зарплаты взимались по регрессивной шкале и по ставкам до 35,6%, курс доллара — 28 руб., а евро — 38 руб. И санкций тогда еще не было.
Читать далее
14.03.2020 14:49:00
НДС — 20% с 2019 года. Это случилось. Любые эмоции и манифесты уже ничего не изменят, всем нам придется привыкнуть и жить при таком налоге. Кто-то вспомнит, что до прихода 2004 года именно такая ставка и была. Но тогда были несколько иные условия в прочих важных для бизнеса отношениях: ставка налога на прибыль — 24%, страховые взносы с зарплаты взимались по регрессивной шкале и по ставкам до 35,6%, курс доллара — 28 руб., а евро — 38 руб. И санкций тогда еще не было.
Читать далее
12.03.2020 13:31:00
В состав годовой бухгалтерской отчетности все организации, за исключением организаций, применяющих упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и отчетности, в обязательном порядке включают пояснения к балансу и отчету о финансовых результатах, в которых раскрываются (расшифровываются) показатели баланса и отчета (Письмо Минфина России от 23.05.2013 N 03-02-07/2/18285, направлено налоговым органам Письмом ФНС России от 20.06.2013 N ЕД-4-3/11174@ и размещено на официальном сайте ФНС).
Читать далее
11.03.2020 13:49:00
Владимир Путин подписал Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Что изменилось?
НДС
Читать далее
09.03.2020 14:53:00
Согласно ст. 134 ТК РФ при растущих потребительских ценах на товары и услуги каждый работодатель обязан проводить индексацию заработной платы. Это требование существовало в главном законе о труде еще в самой первой его редакции, принятой в 2001 году. Однако особое внимание контролеров Роструда правило об обязательной индексации получило лишь в последнее время, хотя уровень инфляции за все это время был заметно больше 0%.
Читать далее
06.03.2020 13:37:00
За уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере бизнесмену было предъявлено обвинение по п. «б» ч. 2 ст. 199 УК РФ, максимальное наказание по которой составляет до 6 лет лишения свободы. Это тяжкое преступление, совершаемое умышленно с корыстными целями. Кроме того, налоговые преступления наносят серьезный ущерб государственной казне. Многие организации просто погибают в ходе уголовного преследования и уже никогда не возвращаются на рынок.
Читать далее
03.03.2020 13:40:00
Никакая отчетность не может являться причиной для стресса и паники и мир вокруг из-за этого не должен рушиться.
Все дело в системе наших убеждений. Либо мы решаем для себя, что от множества отчетов нужно уставать, либо гордимся сделанным и получаем от этого удовольствие.
Читать далее
02.03.2020 14:54:00
Заключая договор на крупную сумму, продавец нередко включает условие о внесении авансовых платежей. Для юриста такое условие выглядит хорошей защитой интересов компании, а для бухгалтера — дополнительной обязанностью в виде уплаты НДС с полученной сумы аванса в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ.
Читать далее
27.02.2020
Последние поправки в Положение по бухгалтерскому учету по расчетам на прибыль организаций (ПБУ 18/02) были внесены еще в конце 2018 года Приказом Минфина России № 236н от 20.11.2018 г., что подразумевало не только неспешное ознакомление с новшествами, но и внедрение их в жизнь уже с 2019 года. Причем это можно было делать исключительно по желанию и после внесения поправок в учетную политику организации. А тем, кто такого желания не проявил...
Читать далее
27.02.2020
Президиум ВС РФ 25 декабря 2019 года утвердил «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах».
Читать далее
21.02.2020
Президиум ВС РФ 25 декабря 2019 года утвердил «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах». Согласно этому Обзору «Решение
Читать далее
12.02.2020 14:50:00
Еще пару лет назад подобный вопрос показался бы абсурдным, но законодательная активность и стремление государственных органов к тотальному контролю снова побеждают. Постепенно поправки в Федеральный закон № 54-ФЗ от 22.05.2003 «О применении ККТ…» существенно изменили как само понятие «расчет», так и круг лиц, обязанных выдавать кассовые чеки по ряду операций. Непонимание со стороны непосредственных пользователей ККТ достигло такого уровня, что Минфину приходится ежемесячно выдавать десятки разъяснений по ситуациям, возникающим в реальной жизни.
Читать далее
31.01.2020 13:52:00
Борьба с отмыванием преступными сообществами денег дошла до того, что законодатели обязали практически всех работников сферы финансов и консалтинга сообщать обо всех обнаруженных признаках в Финмониторинг. В число обязанных вошли также и аудиторы.

Означает ли это, что профессиональная тайна прекращает свое существование?
Читать далее
30.01.2020 13:34:00
конкретного работника. Поправки в трудовое законодательство внесены федеральными законами № 436-ФЗ и 439-ФЗ от 16.12.2019 г., вступившими в силу с начала 2020 года. Очевидны положительные стороны этого нововведения для работодателей – меньше проблем с первичной выдачей трудовой книжки и принятием платы за нее от работника, упрощение ведения и хранения кадровой документации. Но есть и минусы – новые формы персонифицированной отчетности в ПФР.
Читать далее
27.01.2020
Давайте разберемся, за что с бухгалтера Владимира Цыбина могут забрать 97 млн. рублей (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-21244 от 27 ноября 2019 года). Как многие уже слышали, на главбуха вместе с бывшим директором возложили субсидиарную ответственность за доведение компании до банкротства, которое случилось после налоговой проверки, закончившейся в 2013 году доначислениями на 124 млн. рублей. Контролирующее лицо должника: главный ...
Читать далее
25.01.2020 13:51:00
Каждая схема, в результате применения которой налоговая инспекция нашла уменьшение налоговой нагрузки, может быть признана схемой уклонения. Какой бы хорошей она не была со слов вашего консультанта! Будь-то схема с поставщиками-«однодневками» или с применением ИП, либо упрощенцев – все они в равной степени могут быть признаны умышленным снижением налогов (Письмо ФНС России от 11.08.2017№ СА-4-7/15895@).
Читать далее
12.12.2019 13:54:00
В 2019 году количество выходных и нерабочих праздничных дней составляет 118 из 365 календарных, или 32,33%. Приятно, конечно, что практически каждый третий день мы отдыхаем или даже празднуем. Но порой такие дни выпадают на периоды болезни, отпуска или увольнения работника – нужно ли переносить день выхода на работу или дату увольнения на следующий рабочий день?!
Читать далее
02.12.2019
Умение выявить чужие ошибки – это высокий уровень профессионализма, при котором самому знатоку ошибаться уже почти невозможно. Такие ощущения возникают нередко при чтении решений по налоговым проверкам – надо же было так бухгалтеру промахнуться, а вот если бы инспектор налог считал – наверное, все бы учел и вывел точную сумму... Но посудите сами: найти ошибку и выполнить работу без ошибок – это же две абсолютно разных задачи! И случается...
Читать далее
25.11.2019
Случается, что контрагенты не справляются со своими обязательствами, а к моменту налоговой проверки у покупателя и вовсе прекращают свою деятельность. У бухгалтера на руках остаются лишь документы, которые удалось получить, но налоговые органы могут заподозрить в умышленном завышении затрат при помощи «исчезающего» контрагента. К моменту проверки через 2-3 года многое может измениться, но есть и хорошая новость – доказать реальность сделки ...
Читать далее
13.11.2019 14:47:00
Нас часто спрашивают о способах легального уменьшения налоговых платежей, и мы всех предупреждаем об опасности работы с фирмами-однодневками, «прокладками» и прочими фиктивными структурами. Узнать о действительно законных методах вы можете здесь, а пока расскажем о том, как налоговые инспекторы находят нарушителей на камеральных проверках.
Читать далее
13.11.2019 14:47:00
Нас часто спрашивают о способах легального уменьшения налоговых платежей, и мы всех предупреждаем об опасности работы с фирмами-однодневками, «прокладками» и прочими фиктивными структурами. Узнать о действительно законных методах вы можете здесь, а пока расскажем о том, как налоговые инспекторы находят нарушителей на камеральных проверках.
Читать далее
28.10.2019
Устаревшие схемы дорого обходятся. Использование «однодневок» или лиц со статусом ИП давно невыгодно, к тому же налоговые инспекторы достаточно легко находят и допрашивают «подставных» руководителей и предпринимателей.
Читать далее
08.09.2019
«Академия успешного бизнеса» проводит обучающие бизнес-семинары по налогообложению, бухгалтерскому учету, кадровому делопроизводству в различных отраслях бизнеса.
Читать далее
27.08.2019 14:45:00
Разбирая конкретные споры по страховым взносам суды формируют общие для всей судебной системы подходы к толкованию норм закона и их применению. А постоянный анализ судебных решений позволяет нашим экспертам выявлять новые важные аспекты и рассказывать о них читателям и слушателям семинаров. Представляем Вашему вниманию некоторые материалы предстоящего семинара по теме уплаты страховых взносов.
Читать далее
27.08.2019 14:45:00
Разбирая конкретные споры по страховым взносам суды формируют общие для всей судебной системы подходы к толкованию норм закона и их применению. А постоянный анализ судебных решений позволяет нашим экспертам выявлять новые важные аспекты и рассказывать о них читателям и слушателям семинаров. Представляем Вашему вниманию некоторые материалы предстоящего семинара по теме уплаты страховых взносов.
Читать далее
27.08.2019 14:45:00
Разбирая конкретные споры по страховым взносам суды формируют общие для всей судебной системы подходы к толкованию норм закона и их применению. А постоянный анализ судебных решений позволяет нашим экспертам выявлять новые важные аспекты и рассказывать о них читателям и слушателям семинаров. Представляем Вашему вниманию некоторые материалы предстоящего семинара по теме уплаты страховых взносов.
Читать далее
01.04.2019 13:55:00
Вся важная информация по конкретной хозяйственной операции вносится в первичные документы. Однако для полного понимания всех бизнес-процессов в их взаимосвязи и сути одних лишь документов может оказаться недостаточно. Поэтому-то инспекторам ФНС или сотрудникам правоохранительных органов при проведении своих мероприятий так необходимо побеседовать с теми, кто лично присутствовал при совершении сделки или оформлял документы по интересующей операции. Формат такого собеседования может существенно отличаться: то ли это допрос, при котором любая неточная или неполная информация может оказаться уголовно наказуемым деянием; то ли это просто разговор в рамках обычного человеческого общения.
Читать далее
25.03.2019
Для значительного количества бухгалтеров представляется истиной то, что обыски могут проводить и полиция, и налоговая инспекция, причем как вместе, так и по отдельности.
Читать далее
04.03.2019
По общему правилу, введенному поправками Федерального закона № 478-ФЗ от 25.12.2018 г. использовать счета эскроу застройщики обязаны по всем договорам ДУ, которые будут представлены на госрегистрацию после 1 июля 2019 года.
Читать далее
04.02.2019
Увеличилось суммарное удержание по исполнительным листам, направляемых по месту работы должников – физических лиц. Чаще всего такие удержания из заработной платы производится в случаях, когда необходимо обеспечить периодическое поступление платежей взыскателю (например, погашение кредита, выплата алиментов и др.).
Читать далее
24.01.2019
Сроки уплаты налогов устанавливаются в законодательстве очень строго, за несвоевременную оплату взимаются пени (п. 1 ст. 75 НК РФ). Правила расчета пени в 2017 году претерпели изменения в виде увеличения процентной ставки
Читать далее
14.01.2019
Законодатели не перестают пересматривать и принимать поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», последние изменения были приняты в последние дни 2018 года с вступлением в силу закона № 478-ФЗ от 25.12.2018
Читать далее
06.01.2019
В состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, с 2019 года вошел новый пункт, касающийся оплаты работодателем расходов на турпутевки для работников и их семей.
Читать далее

Наши самые популярные услуги: