Дом ввели в эксплуатацию. Нужно ли застройщику продолжать оплачивать коммунальные услуги?

В соответствии с подп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги наступает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение, которое возникает с момента его государственной регистрации, либо у лица, принявшего от застройщика помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, например, по акту допуска в квартиру для входа в ремонт или акту передачи ключей, с момента такой передачи.
Данный вывод подтверждается и судебной практикой – например, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии со ст. 180 недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

Таким образом, требования застройщика в договоре долевого участия об уплате коммунальных платежей за период, предшествующий передаче квартиры по акту приёма – передачи или государственной регистрации права собственности дольщика на таковую квартиру, незаконно.

Другое дело, если застройщик передал коммунальные услуги управляющей компании с момента передачи квартир дольщикам.


Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий


Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

· проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);

· назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);

· ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;

· заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;

· передача МКД по акту;

· передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.


Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Данные вывод подтверждает и Минстрой России в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04: застройщик, который сдает многоквартирный дом в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг о предоставлении коммунальных услуг. Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ поставщики коммунальных услуг предоставляют коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях.

Первый — если такое решение принято на общем собрании жильцов дома.

Второй — если поставщик коммунальных услуг отказался от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.


Следовательно, чтобы заключить прямой договор с поставщиком коммунальных услуг в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников жилья.
Напомним, что Закон № 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, вступил в силу 3 апреля 2018 года.
Устоявшееся понятие „прямые договоры“ означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг.
Договоры между поставщиками коммунальных услуг и управляющей компанией или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми.

Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит управляющая компания, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления жилым домом.

А договоры, заключенные между застройщиком и поставщиками коммунальных услуг, это „непрямые договоры“. И здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать договоры с поставщики коммунальных услуг, необходимые для предоставления коммунальных услуг и для содержания общего имущества в доме? Нет! Ведь Федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.
С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с поставщиками коммунальных услуг будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с управляющей компанией, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!
Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с поставщиками коммунальных услуг, как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке.
На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.
Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики. Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.
Вывод: с момента, как застройщик стал передавать квартиры дольщикам по передаточному акту, он не может заключать прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, как единственный «владелец» дома. Он может иметь такие договоры лишь по тем квартирам, которые еще не переданы дольщикам.
Э.С. МИТЮКОВА, генеральный директор ООО «Академия успешного бизнеса»

+7 (495) 748 03 16

info@sba-consult.ru

Права на данную публикацию принадлежат ООО «Академия успешного бизнеса»

Читайте так же

11.01.2021 10:09:00
Малый бизнес освободили от обязательного аудита в соответствии с Законом от 29.12.2020 № 476-ФЗ, который внес поправки в Закон «Об аудиторской деятельности».
Читать далее
21.12.2020
В ноябре 2019 года был принят новый федеральный стандарт 5/2019 «Запасы». Обязательное применение его начинается только с 1 января 2021 года, при этом на изучение и подготовку к переходу отводился весь 2020 год. Комментариев по самому стандарту написано уже достаточно много, каждый бухгалтер уже многое знает и готовится применять. Мы же спешим поделиться информацией о том, как начать применять новые правила.
Читать далее
22.03.2020 14:50:00
Еще пару лет назад подобный вопрос показался бы абсурдным, но законодательная активность и стремление государственных органов к тотальному контролю снова побеждают. Постепенно поправки в Федеральный закон № 54-ФЗ от 22.05.2003 «О применении ККТ…» существенно изменили как само понятие «расчет», так и круг лиц, обязанных выдавать кассовые чеки по ряду операций. Непонимание со стороны непосредственных пользователей ККТ достигло такого уровня, что Минфину приходится ежемесячно выдавать десятки разъяснений по ситуациям, возникающим в реальной жизни.
Читать далее
15.03.2020 13:53:00
В этом году заметно вырос интерес к вопросам о различиях между движимым и недвижимым имуществом, что связано с новым подходом к налогообложению имущества организаций: от этого налога полностью освободили движимое имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). И вполне можно ожидать, что налоговые органы будут стремиться доказать недвижимый характер различных объектов, чтобы собирать побольше налогов. Налогоплательщики конечно же не хотят платить лишнее – поэтому разбираться в этом вопросе приходится не только юристам.
Читать далее
14.03.2020 14:49:00
НДС — 20% с 2019 года. Это случилось. Любые эмоции и манифесты уже ничего не изменят, всем нам придется привыкнуть и жить при таком налоге. Кто-то вспомнит, что до прихода 2004 года именно такая ставка и была. Но тогда были несколько иные условия в прочих важных для бизнеса отношениях: ставка налога на прибыль — 24%, страховые взносы с зарплаты взимались по регрессивной шкале и по ставкам до 35,6%, курс доллара — 28 руб., а евро — 38 руб. И санкций тогда еще не было.
Читать далее
14.03.2020 14:49:00
НДС — 20% с 2019 года. Это случилось. Любые эмоции и манифесты уже ничего не изменят, всем нам придется привыкнуть и жить при таком налоге. Кто-то вспомнит, что до прихода 2004 года именно такая ставка и была. Но тогда были несколько иные условия в прочих важных для бизнеса отношениях: ставка налога на прибыль — 24%, страховые взносы с зарплаты взимались по регрессивной шкале и по ставкам до 35,6%, курс доллара — 28 руб., а евро — 38 руб. И санкций тогда еще не было.
Читать далее
14.03.2020 14:49:00
НДС — 20% с 2019 года. Это случилось. Любые эмоции и манифесты уже ничего не изменят, всем нам придется привыкнуть и жить при таком налоге. Кто-то вспомнит, что до прихода 2004 года именно такая ставка и была. Но тогда были несколько иные условия в прочих важных для бизнеса отношениях: ставка налога на прибыль — 24%, страховые взносы с зарплаты взимались по регрессивной шкале и по ставкам до 35,6%, курс доллара — 28 руб., а евро — 38 руб. И санкций тогда еще не было.
Читать далее
12.03.2020 13:31:00
В состав годовой бухгалтерской отчетности все организации, за исключением организаций, применяющих упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и отчетности, в обязательном порядке включают пояснения к балансу и отчету о финансовых результатах, в которых раскрываются (расшифровываются) показатели баланса и отчета (Письмо Минфина России от 23.05.2013 N 03-02-07/2/18285, направлено налоговым органам Письмом ФНС России от 20.06.2013 N ЕД-4-3/11174@ и размещено на официальном сайте ФНС).
Читать далее
11.03.2020 13:49:00
Владимир Путин подписал Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Что изменилось?
НДС
Читать далее
09.03.2020 14:53:00
Согласно ст. 134 ТК РФ при растущих потребительских ценах на товары и услуги каждый работодатель обязан проводить индексацию заработной платы. Это требование существовало в главном законе о труде еще в самой первой его редакции, принятой в 2001 году. Однако особое внимание контролеров Роструда правило об обязательной индексации получило лишь в последнее время, хотя уровень инфляции за все это время был заметно больше 0%.
Читать далее
06.03.2020 13:37:00
За уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере бизнесмену было предъявлено обвинение по п. «б» ч. 2 ст. 199 УК РФ, максимальное наказание по которой составляет до 6 лет лишения свободы. Это тяжкое преступление, совершаемое умышленно с корыстными целями. Кроме того, налоговые преступления наносят серьезный ущерб государственной казне. Многие организации просто погибают в ходе уголовного преследования и уже никогда не возвращаются на рынок.
Читать далее
03.03.2020 13:40:00
Никакая отчетность не может являться причиной для стресса и паники и мир вокруг из-за этого не должен рушиться.
Все дело в системе наших убеждений. Либо мы решаем для себя, что от множества отчетов нужно уставать, либо гордимся сделанным и получаем от этого удовольствие.
Читать далее
02.03.2020 14:54:00
Заключая договор на крупную сумму, продавец нередко включает условие о внесении авансовых платежей. Для юриста такое условие выглядит хорошей защитой интересов компании, а для бухгалтера — дополнительной обязанностью в виде уплаты НДС с полученной сумы аванса в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ.
Читать далее
21.02.2020
Президиум ВС РФ 25 декабря 2019 года утвердил «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах». Согласно этому Обзору «Решение
Читать далее
12.02.2020 14:50:00
Еще пару лет назад подобный вопрос показался бы абсурдным, но законодательная активность и стремление государственных органов к тотальному контролю снова побеждают. Постепенно поправки в Федеральный закон № 54-ФЗ от 22.05.2003 «О применении ККТ…» существенно изменили как само понятие «расчет», так и круг лиц, обязанных выдавать кассовые чеки по ряду операций. Непонимание со стороны непосредственных пользователей ККТ достигло такого уровня, что Минфину приходится ежемесячно выдавать десятки разъяснений по ситуациям, возникающим в реальной жизни.
Читать далее
31.01.2020 13:52:00
Борьба с отмыванием преступными сообществами денег дошла до того, что законодатели обязали практически всех работников сферы финансов и консалтинга сообщать обо всех обнаруженных признаках в Финмониторинг. В число обязанных вошли также и аудиторы.

Означает ли это, что профессиональная тайна прекращает свое существование?
Читать далее
30.01.2020 13:34:00
конкретного работника. Поправки в трудовое законодательство внесены федеральными законами № 436-ФЗ и 439-ФЗ от 16.12.2019 г., вступившими в силу с начала 2020 года. Очевидны положительные стороны этого нововведения для работодателей – меньше проблем с первичной выдачей трудовой книжки и принятием платы за нее от работника, упрощение ведения и хранения кадровой документации. Но есть и минусы – новые формы персонифицированной отчетности в ПФР.
Читать далее
27.01.2020
Давайте разберемся, за что с бухгалтера Владимира Цыбина могут забрать 97 млн. рублей (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-21244 от 27 ноября 2019 года). Как многие уже слышали, на главбуха вместе с бывшим директором возложили субсидиарную ответственность за доведение компании до банкротства, которое случилось после налоговой проверки, закончившейся в 2013 году доначислениями на 124 млн. рублей. Контролирующее лицо должника: главный ...
Читать далее
25.01.2020 13:51:00
Каждая схема, в результате применения которой налоговая инспекция нашла уменьшение налоговой нагрузки, может быть признана схемой уклонения. Какой бы хорошей она не была со слов вашего консультанта! Будь-то схема с поставщиками-«однодневками» или с применением ИП, либо упрощенцев – все они в равной степени могут быть признаны умышленным снижением налогов (Письмо ФНС России от 11.08.2017№ СА-4-7/15895@).
Читать далее
12.12.2019 13:54:00
В 2019 году количество выходных и нерабочих праздничных дней составляет 118 из 365 календарных, или 32,33%. Приятно, конечно, что практически каждый третий день мы отдыхаем или даже празднуем. Но порой такие дни выпадают на периоды болезни, отпуска или увольнения работника – нужно ли переносить день выхода на работу или дату увольнения на следующий рабочий день?!
Читать далее
02.12.2019
Умение выявить чужие ошибки – это высокий уровень профессионализма, при котором самому знатоку ошибаться уже почти невозможно. Такие ощущения возникают нередко при чтении решений по налоговым проверкам – надо же было так бухгалтеру промахнуться, а вот если бы инспектор налог считал – наверное, все бы учел и вывел точную сумму... Но посудите сами: найти ошибку и выполнить работу без ошибок – это же две абсолютно разных задачи! И случается...
Читать далее
25.11.2019
Случается, что контрагенты не справляются со своими обязательствами, а к моменту налоговой проверки у покупателя и вовсе прекращают свою деятельность. У бухгалтера на руках остаются лишь документы, которые удалось получить, но налоговые органы могут заподозрить в умышленном завышении затрат при помощи «исчезающего» контрагента. К моменту проверки через 2-3 года многое может измениться, но есть и хорошая новость – доказать реальность сделки ...
Читать далее
13.11.2019 14:47:00
Нас часто спрашивают о способах легального уменьшения налоговых платежей, и мы всех предупреждаем об опасности работы с фирмами-однодневками, «прокладками» и прочими фиктивными структурами. Узнать о действительно законных методах вы можете здесь, а пока расскажем о том, как налоговые инспекторы находят нарушителей на камеральных проверках.
Читать далее
13.11.2019 14:47:00
Нас часто спрашивают о способах легального уменьшения налоговых платежей, и мы всех предупреждаем об опасности работы с фирмами-однодневками, «прокладками» и прочими фиктивными структурами. Узнать о действительно законных методах вы можете здесь, а пока расскажем о том, как налоговые инспекторы находят нарушителей на камеральных проверках.
Читать далее
27.08.2019 14:45:00
Разбирая конкретные споры по страховым взносам суды формируют общие для всей судебной системы подходы к толкованию норм закона и их применению. А постоянный анализ судебных решений позволяет нашим экспертам выявлять новые важные аспекты и рассказывать о них читателям и слушателям семинаров. Представляем Вашему вниманию некоторые материалы предстоящего семинара по теме уплаты страховых взносов.
Читать далее
27.08.2019 14:45:00
Разбирая конкретные споры по страховым взносам суды формируют общие для всей судебной системы подходы к толкованию норм закона и их применению. А постоянный анализ судебных решений позволяет нашим экспертам выявлять новые важные аспекты и рассказывать о них читателям и слушателям семинаров. Представляем Вашему вниманию некоторые материалы предстоящего семинара по теме уплаты страховых взносов.
Читать далее
27.08.2019 14:45:00
Разбирая конкретные споры по страховым взносам суды формируют общие для всей судебной системы подходы к толкованию норм закона и их применению. А постоянный анализ судебных решений позволяет нашим экспертам выявлять новые важные аспекты и рассказывать о них читателям и слушателям семинаров. Представляем Вашему вниманию некоторые материалы предстоящего семинара по теме уплаты страховых взносов.
Читать далее

Наши самые популярные услуги: