Счета эскроу для застройщиков

Счета эскроу для застройщиков

По общему правилу, введенному поправками Федерального закона № 478-ФЗ от 25.12.2018 г. использовать счета эскроу застройщики обязаны по всем договорам ДУ, которые будут представлены на госрегистрацию после 1 июля 2019 года. Ранее правительственные чиновники оценивали общее число таких договоров в 2019 году в скромные 34 тысячи.

Исключение из этого правила могут сделать лишь для некоторых объектов, которые уже достаточно близки к завершению и по которым уже заключено определенное количество договоров долевого участия. Конкретные критерии для таких послаблений пока не разработаны.

Некоторые преимущества

Использование эскроу позволит застройщикам получить некоторые послабления — например, необязательно соблюдать принцип «Один застройщик — одно разрешение», при регистрации ДДУ не потребуется договор страхования гражданской ответственности или банковского поручительства (п. 5 ч. 2 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости»).

Кроме этого снимаются обязательные требования к размеру собственных средств застройщика (10% от планируемой стоимости строительства), к опыту участия в строительстве многоквартирных домов, и не требуется делать отчисления в компенсационный фонд.

При этом также отпадают и ограничения, связанные с обеспечением финансовой устойчивости застройщика: разрешается осуществлять выпуск ценных бумаг, получать другие кредиты и займы (не только целевой на строительство), выступать гарантом или иным образом принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения для третьих лиц (п. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Банковский контроль

Схема работы счета эскроу заключается в том, чтобы каждый участник, стремясь к своей выгоде, обеспечивал общий для всех результат. Дольщик теперь вносит деньги не напрямую застройщику, а кладет на специальный депозит в банк. Банк эти деньги хранит, пока не будет сдан новый дом.

Застройщик только после сдачи объекта получает оплату за свою работу от банка. А до этого времени застройщик вынужден привлекать заемные средства, предоставляемые банком в виде целевого кредита на строительство.

Строительство дома происходит фактически под контролем банка, т. к. ему предоставлено право получения сведений о денежных операциях застройщика, обо всех его контрагентах и заключенных договорах. И все для того, чтобы обеспечить целевое расходование денежных средств (ч. 1 ст. 18 Федерального закона№ 214-ФЗ).

Даже если застройщик потратит на строительство одного объекта денежные средства, полученные им для целей создания другого объекта, это будет признано нецелевым расходом (письма Минфина России № 03-03-07/3 от 23.01.2012 и № 03-03-06/1/504от 19.08.2011).

Такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 НК РФ. Датой признания таких доходов признается дата, когда застройщик фактически использовал деньги не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Заманчивые перспективы

Если застройщик не сможет привлечь достаточное количество граждан, он понесет убытки по банковским процентам за непроданные квартиры. К тому же, как показал опыт первых месяцев добровольного применения новой схемы с 01 июля 2018 года, далеко не каждому застройщику удается получить кредитную линию в одном из банков, получивших право работать по описываемой схеме.

По оценкам министерства, около 30% жилых проектов могут без кредитного финансирования. Все это склоняет законодателей к пересмотру отдельных норм Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе и в части счетов эскроу.

В начале февраля представители Минстроя заявляли, что еще не готовы приступать к вопросу раскрытия счетов эскроу на финальных стадиях строительства (до получения разрешений), но уже через неделю на высшем уровне были даны поручения разработать такие предложения. Конечно же, здесь имеются в виду только недостроенные объекты с высокой степенью готовности (не менее 70%).

Пока никаких конкретных поправок не предлагали, но вполне можно ожидать отсрочки введения части новых правил по крайней мере для тех объектов, которые были начаты в самом разгаре переработки закона о долевом строительстве. Правительство РФ планирует получить от Минстроя такие поправки до мая 2019 года, чтобы успеть их принять и ввести к июлю 2019 г.

А пока остается лишь доводить жилое здание до финальной стадии и помнить, что по завершенным объектам (т. е. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) до постановки их на кадастровый учет можно заключать новые договоры долевого участия, причем здесь соблюдать требование о привлечении средств дольщиков через счета эскроу не обязательно (п. 7.1 ст. 18 Федерального закона 214-ФЗ).

С 2021 г. застройщики должны отражать расходы на долевое строительство в оборотных активах. Виной всему новые правила ФСБУ 5/2019 «Запасы» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». На каких счетах вести учет стройки? Можно ли не облагать налогами средства дольщиков на эскроу счетах?

Как считать экономию: по дому в целом или отдельно по каждой квартире в свете новой судебной практики. Ответы на эти и другие вопросы на нашем семинаре.

Мы рассмотрим все требования по ДДУ в соответствии с Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О договорах долевого участия», актуальные в 2021-2022 гг. Обсудим: за счет каких средств нужно вести расходы на содержание застройщиков, а также вопросы формирования стоимости строящегося объекта на семинаре Эльвиры Митюковой «Строительство: все изменения 2021-2022 гг. по ДДУ и счетам эскроу. Налоги и отчетность застройщиков и подрядчиков»: https://www.sba-consult.ru/stroitelstvo

Посетите семинар по этой теме
03 - 04
Октября 2022 Москва и онлайн
Строительство: все изменения 2022-2023 гг. Бухгалтерская и налоговая отчетность застройщиков и подрядчиков
26 - 27
Декабря 2022 Москва и онлайн
Строительство: все изменения 2022-2023 гг. Бухгалтерская и налоговая отчетность застройщиков и подрядчиков

Читайте также

12.05.2022
Налоговую нагрузку меньше среднеотраслевой ИФНС признает низкой и выйдет . Для самопроверки можно использовать калькулятор на сайте ФНС или Критерии отбора в план выездных проверок, для которых средние показатели на каждый год ФНС утверждает в приложении к приказу от 30.05.2007 № ММ-3-06/333 и публикует на сайте. Если для вида деятельности не утвердили налоговую нагрузку, берите среднюю по России.
Читать далее
18.04.2022
С 5 марта действуют новые правила проверки применения ККТ. Все они проводятся в режиме внеплановой проверки, о которой контролируемое лицо предварительно не уведомляется.

Штрафы по видам правонарушений

За неприменение ККТ штраф по ч. 2 ст. 14.5 КоАП РФ составляет от ¼ до ½ суммы расчета (т.е. суммы невыданного чека), но не менее 10 000 руб. для должностных лиц и ИП; на организации – от ¾ до одного размера суммы расчета, но не менее 30 000 руб. Для НКО и субъектов МСП такой штраф может быть заменен предупреждением, если правонарушение совершено впервые и предприняты незамедлительные меры по его устранению (например, чек коррекции направлен в ФНС, в трехдневный срок добровольно подано заявление о нарушении и т.д.). В случае повторного неприменения ККТ может наступить дисквалификация должностных лиц на 1-2 года, для ИП и организаций – приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Если ККТ применяется, но аппарат не соответствует установленным требованиям, либо имеются нарушения порядка регистрации и применения, то должностные лица и ИП рискуют заплатить штраф в 1 500 – 3 000 руб., штраф на организации составляет 5 000 – 10 000 руб. Так, например, если в реквизите чека «кассир» указан директор, а выдал чек другой сотрудник – это нарушение правил ККТ (Письмо ФНС России № АБ-4-20/11905@от 24.08.2021). Однако по этому виду правонарушения предусмотрено также и предупреждение (ч. 4 ст. 14.5 КоАП РФ). А вот за отсутствие в печатных (не электронных) чеках реквизитов «№ смены», «№ чека за смену» и «Адрес сайта ФНС» данный вид ответственности вообще не применяется (Письмо ФНС России № АБ-4-20/4418@ от 02.04.2021).
За непредставление информации в личном кабинете ККТ в установленный срок (ч. 4 ст. 14.5 КоАП РФ) предусмотрена такая же ответственность: предупреждение или штраф в 1 500 – 3 000 руб. для должностных лиц и ИП и 5 000 – 10 000 руб. для организаций. При этом важно помнить, что для ответа на запрос ФНС по ККТ предусмотрен срок всего в три рабочих дня (п. 15 Приложения к Приказу ФНС России АБ-4-20/4418@ от 19.07.2021).
Невыдача чека или БСО либо ненаправление этих документов в электронной форме покупателю по его требованию (ч. 6 ст. 14.5 КоАП РФ) может повлечь предупреждение или штраф в размерах: 2 000 руб. на должностных лиц и ИП; 10 000 руб. – на организацию. Составление чека коррекции до вынесения постановления полностью избавляет от административной ответственности (примечание к ст. 14.5 КоАП РФ).

Дефицит чековой ленты не освобождает от выдачи чека

ФНС действительно разрешила не выдавать бумажный чек при отсутствии на рынке чековой ленты (Письмо ФНС России № АБ-4-20/3784от 30.03.2022). И пока имеются проблемы с поставками ленты для ККТ, штрафовать за отсутствие бумажных чеков не будут. Но остается обязанность проводить расчеты с физ.лицами через онлайн-кассу (п. 2 ст. 1.2 Федерального закона № 54-ФЗ от 22.05.2003).
Поэтому налоговики рекомендуют в целях сокращения расходов на чековую ленту, направлять электронные чеки с согласия покупателя на его номер телефона или e-mail, если у продавца есть такая техническая возможность. Также можно использовать вместо бумажного чека сервис "Мои чеки онлайн", в котором покупатель также получает свои чеки, если в них указали его номер телефона или e-mail.
Также полезно подготовить доказательства отсутствия вины контролируемого лица: заключенный договор на поставку кассовой ленты, заявки, акты о невыполнении заявок, письма от поставщика и т.д. Важным может стать и факт согласия покупателя на получение электронного чека: по требованиям закона № 54-ФЗ он должен это выразить до момента расчета. Получается, что продавец должен перед каждым расчетом предлагать электронный чек и каждый раз спрашивать у него данные для отправки. Также можно получить единое согласие покупателя на формирование всех кассовых чеков в будущем только в электронном виде, но для этого нужен способ идентификации конкретного покупателя, что возможно при оформлении карты покупателя, регистрации в маркетинговых программах, оформлении предварительного заказа или бронирования товара.

Контрольная закупка

Может принимать форму осмотра (по месту установки и регистрации) и эксперимента (непосредственно покупка). Данное мероприятие требуется проводить в присутствии двух свидетелей или двух инспекторов, а также допускается применение аудио- и видеозаписи. Для целей обеспечения законности и правопорядка получение согласия граждан на видеосъемку не требуется (ст. 152.1 ГК РФ).
После выдачи чека проверяющие обязаны предъявить поручение на проверку (срок предъявления – не позднее двух рабочих дней с даты издания поручения) и служебные удостоверения. В отсутствие руководителя поручение будет направлено ему почтой, а пока у кассира попросят подпись об ознакомлении.
Эксперимент может проводиться дистанционно – при покупках на онлайн-площадках например.

Документарная проверка

Инспекторы запрашивают письменные объяснения, истребуют документы, проводят экспертизы. Обмен информацией может проводиться удаленно – через кабинет ККТ.
Срок осуществления документарной проверки – не более 10 рабочих дней. Однако в него не входят дни с даты истребования документов (пояснений) до момента их направления в инспекцию, а также дни ожидания ответа на запрос пояснений (уточнений) – с момента запроса до даты представления.
Наблюдение
Проводится сбор и анализ любой информации, полученной от покупателей (например, ящики для чеков в инспекциях), из различных открытых источников, от самих контролируемых организаций и ИП. При выявлении нарушений по итогам наблюдения инспекция может выдать предписание об устранении нарушения, объявить предостережение, назначить документальную или выездную проверку.
Выездное обследование
На общедоступных местах и производственных объектах, которые открыты для посещения неограниченным кругом лиц, обследование может выражаться в проведении осмотра и опроса. Фиксация результатов этого контрольного мероприятия требует ведения фотосъемки, аудио- и видеозаписи. При этом должны быть зафиксированы данные о месте проведения съемки, дата и время ее проведения.
При обнаружении признаков нарушений порядка применения ККТ, инспекторы вправе провести контрольную закупку.
Изменения в подходе и правилах проверки ККТ
По новым правилам кассы проверяются как по месту их установки, так и по месту нахождения налогоплательщика, даже если это – жилое помещение. При этом доступ инспектора осуществляется при предъявлении им постановления на проведение проверки и служебного удостоверения. Доступ в жилые помещения помимо или против воли проживающих в них лиц допускается только по требованию федеральным законов или по решению суда (ст. 25 Конституции РФ, п. 5 ст. 91 НК РФ).
Налоговым инспекторам помимо контрольных мероприятий необходимо также проводить профилактические мероприятия. Нового здесь сравнительно немного: информирование как было ранее, так и теперь будет – в основном через сайт ФНС, в СМИ и рассылка в личном кабинете. Обобщение практики также продолжится, но теперь назначен срок ежегодного доклада – не позднее 1 марта, с публикацией на сайте в течение 3 рабочих дней. Консультирование осуществляется на личном приеме, по телефону, а также может проводиться в процессе контрольного мероприятия. При этом письменные консультации не предоставляются.
По информации о готовящихся правонарушениях (возможно, при приближении даты окончания действия регистрации кассы и фискального накопителя) владелец ККТ может получить предостережение – так называется новый документ, предписывающий принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований. Контролируемое лицо вправе подать в инспекцию возражение в течение 15 календарных дней со дня получения предостережения.
Наконец, самый экзотичный вид нового мероприятия – профилактический визит. Может проводиться в форме беседы (придут или вызовут), а также дистанционно: посредством видео-конференц-связи. Об этом мероприятии необходимо предварительно уведомлять контролируемое лицо не позднее чем за 5 рабочих дней. Профилактический визит проводится в рабочее время, его длительность не может превышать 8 часов. Частота проведения – раз в 3 года, можно даже сразу после регистрации кассы. Налогоплательщик вправе отказаться от него, уведомив об этом не позднее чем за 3 рабочих дня до даты проведения.

Подробнее о новых правилах работы с ККТ вы узнаете на семинаре «ОНЛАЙН-КАССЫ (ККТ) И ОПЕРАТИВНЫЙ КОНТРОЛЬ В 2022 Г. НОВЫЙ ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ КАССОВЫХ ОПЕРАЦИЙ».
Регистрируйтесь по тел. 8 (495) 748-03-16 или напишите нам сообщение на info@sba-consult.ru.

Э.С. МИТЮКОВА, генеральный директор ООО «Академия успешного бизнеса»
Читать далее
31.01.2022
С июля 2022 года ожидается запуск пилотного проекта нового налогового режима для микробизнеса. Применять его пока можно будет только в четырех субъектах
Читать далее

Наши самые популярные услуги: